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今年 5 月，颜晨（化名）在四川省成都会武侯区买下一套 75 平方米的 " 老破小 " 房源，" 最开始的想法是用来投资，同时也不想让公积金趴在账户里吃灰。"据第三方机构数据，全国多个一二线都会的二手房交易中，低总价房源的成交占比有所提升，甚至占到全部二手房成交量的相当比例。好比，成都会 100 万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的 53.9%。" 老破小 "，为何会成为香饽饽？" 公积金基本能笼罩 "颜晨（化名）购置房源的小区情况 ? 受访者供图颜晨在成都拥有自己的住房。事情数年后，她的住房公积金账户中的资金不绝积累，既不需要租房又不需要还房贷的她，一直想着如何更好地利用这笔钱。之后，购置一套屋子的想法逐渐萌生。颜晨告诉中新经纬，她加入了一个微信群，群里会未必时分享成都会区在售的 " 老破小 " 房源，"微信群里购置‘老破小’的人，主要是以投资为目的。"颜晨于今年 5 月买入了成都会武侯区玉林板块一套二手房房源，总价约 85 万元，房龄凌驾 20 年，没有电梯。她说：" 市区带电梯的二手房，都比较贵，租售比偏低，不适合投资。"颜晨还称，" 尽管有些‘老破小’房源的租售比更高，但看房时，我相中这个屋子的户型和小区情况，考虑到未来可能自己去住，就买下了。"购置这套房源，颜晨付了 14 万元首付，月供在 3000 元左右，她的公积金基本能笼罩。目前，她计划将这套屋子出租，租金在 2500 元 / 月左右。大概盘算，这套房源的租金回报率或租售比（年租金 / 总房价）约为 3.53%。需要指出的是，这一数据并未考虑衡宇空置、中介用度、衡宇维护等情况。成都会低总价二手房房源的成交占比，有所提升。贝壳研究院西南分院提供的数据显示，今年 1 至 4 月，成都会 100 万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的比例约为 53.9%，较 2025 年提升了 5.6 个百分点。除此之外，其余总价段的房源成交占比均泛起一定水平下滑。贝壳研究院西南分院称，成都地段好、总价低的二手房，正在成为刚需客群的优选。这类房源大多配套成熟，填补着新房市场的供应空白。租售比跑赢按期存款利率资料图：北京市向阳区金台路某小区住宅楼 ? 中新经纬 ? 薛宇飞摄在多个一二线焦点都会，" 老破小 " 二手房都泛起一定升温，低总价房源成为成交主力军。易居研究院数据显示，今年 5 月，北京市二手房成交 16010 套，其中 300 万元以下的房源占比 75.7%。据上海中原研究院，今年 5 月，上海市二手房成交 24897 套，其中，300 万元以下房源仍为主力价段，成交量为 17067 套，占比约为 68.55%。面积段方面，主流成交仍为 50 至 70 平方米、70 至 90 平方米两个面积段，合计占比约 49.28%。据深圳中原研究中心，今年 5 月，深圳市二手住宅过户套数为 5534 套。从成交总价段的漫衍看，150 万元以下、150 万元至 250 万元、250 万元至 350 万元房源的成交占比划分约为 10%、17.1%、20.7%，合计约 47.8%。从面积段看，60 至 90 平方米住宅成交占比 39%，成交占比最大。杭州贝壳研究院数据显示，今年 5 月，杭州市成交的二手房中，60 至 90 平方米房源占比抵达 39.1%，环比提升 1.4 个百分点；总价 200 万元以内的二手房占比抵达 56.1%，环比提升 1.4 个百分点。易居研究院副院长严跃进对中新经纬称，多地泛起的低总价房源成交占比提升现象，是房价回落、首付比例下调、房贷利率处于历史低位等多重因素配相助用的结果。同时，房价止跌或上涨预期开始形成，挂牌量最大的压力期已逐步已往。在这一历程中，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现，租售比成为本轮二手房交易中被广泛讨论的焦点指标。据易居研究院测算，成都、武汉、重庆、南京、深圳、上海、北京、广州、杭州 " 老破小 " 二手房的租售比划分约为 3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，上述 8 城平均租售比为 2.67%。比照看，据中国钱币网，6 月 18 日，中国 10 年期国债收益率约为 1.7554%。据普益标准，截至 2026 年 5 月 29 日，全国现金治理类产品的平均近 7 日年化收益率为 1.17%。融 360 数字科技研究院数据显示，2026 年 5 月，银行整存整取存款 3 年期平均利率为 1.685%，5 年期平均利率为 1.553%；大额存单 3 年期平均利率为 1.738%，5 年期平均利率为 1.600%。" 考虑到部分都会房贷利率已低于 3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够笼罩月供。关于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’房源已具备一定的类固收属性。" 严跃进说。注意" 老破小 " 潜在危害不过，一些人对 " 老破小 " 房源依旧敬而远之。小区停车位紧张、物业效劳不到位、衡宇维护本钱高等问题，都会影响居住品质。同时，租售比数据并未考虑衡宇空置等因素，或保存测算结果偏高的情况。据中新经纬了解，一些大型衡宇租赁托管机构在接管房源时，会要求房东每年给予 1 个月甚至更高的空置时长，这意味着，房东每年只能拿到 11 个月或者更短的租金收益。严跃进提醒，购房人需注意四方面危害。一是，流动性危害。部分房龄凌驾 30 年的老屋子，银行可能拒贷，买家只能全款购置。成交周期普遍较长，部分房源挂牌一年仍无人问津，若急于变现，只能降价出售。二是，房价下跌侵蚀本金危害。若租金收益难以笼罩房价跌幅，看似赚了租金，实则亏了本金。三是，租金波动危害。租金水平受人口流动、就业形势、租赁需求等多重因素影响，未来未必稳定。四是，都会更新转向危害。都会更新确实为 " 老破小 " 房源带来一定想象空间，但拆迁革新并非板上钉钉，征询未通过、资金不到位等情况都可能导致计划落空。严跃进建议，从购房角度看，追求高租售比的购房者，可关注焦点都会的主城区，这些区域经过价格调解，性价比已逐步显现。具体到房源选择上，建议避开房龄超 30 年、无革新计划、硬伤明显的 " 真破小 "。真正优质的 " 老破小 " 房源，往往是那些地段好、结构稳、有望焕新的 " 潜力股 "。一线都会房价进入温和修复通道在低总价二手房源成交的发动下，一线都会房价已经泛起回暖迹象。中原地产首席剖析师张大伟对中新经纬体现，以北京为例，今年 1 至 5 月该市二手住宅套均成交面积连续低于 90 平方米 / 套，处于 2021 年以来的低点，这说明 " 老破小 "、纯刚需住房是今年楼市 " 小阳春 " 成交主力。国家统计局近日宣布的 70 城房价数据显示，5 月份，一线都会新房价格环比上涨 0.2%，连续 4 个月坚持上涨；二手住宅价格环比上涨 0.4%，连续 3 个月坚持上涨。张大伟剖析，人口连续向北上广深等一线都会集聚，这些都会优质工业、教育、医疗资源高度集中，每年稳定涌入大宗刚需、改善群体，住房供需也基本平衡，库存去化周期合理，支撑房价坚持韧性。张大伟认为，一线都会房价进入温和修复通道，但不保存大幅上涨空间。目今一线都会房价环比涨幅均维持在 0.2% 至 0.6% 的区间，政策以稳为主，杜绝房价快速反弹，适合恒久自住、置换家庭择机入场，不保存短期炒作的套利空间。

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