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01楼市第一城易主自 2022 年取代武汉坐上楼市第一城宝座的成都，今年上半年终于被广州取代了�？硕鹗菹允�，广州上半年新房成交套数 31225 套，位居全国第一，成为新的楼市第一城。不过成交面积成都依旧第一，广州第二。各机构统计数据差别较大。成都官方披露的数据是成交了 32318 套，广州官方披露的数据则是 32688 套�？硕鹬云�，因为它仅统计到了 6 月 28 日，不过并不影响结果。要害问题来了，前几年成交套数还排在全国第 5 至第 7 的广州，怎么就突然冲到第一了呢？2023 年，新房与二手房成交套数，成都均第一，广州新房成交套数第五，二手房成交套数第四。2024 年，广州新房成交套数第六，二手房成交套数第七。2025 年，广州新房与二手房合计成交量位居全国第六。2025 年第六，今年年中火箭般蹿升至第一，广州楼市究竟爆发了什么？看到许多人说，是因为广州楼市火起来了？其实并不是。从月度成交走势来看，已往六个月并不惊艳，并且上半年无论成交套数照旧成交面积，都不如去年同期。这样还能蹿升至第一，那只有一个合理解释，其他都会新房成交量下滑更严重。好比成都，成都官方披露的数据显示，上半年成都新房成交量 32318 套，同比下降 40.12%；成交面积 425.85 万平方米，同比下降 40.07%。02广州房价进入慢跌阶段整体来看，广州新房成交正进入筑底阶段。最为要害的是，受这几年土地出让数量减少与成交断崖式下滑影响，广州新房供应泛起跳水式下滑。一方面是供应量断崖式下滑，另一方面成交开始筑底，广州新房去化周期大幅缩短。5 月份去化周期只有 18.5 个月，不过依旧高于住建部划定的 18 个月红线。别的，受豪宅成交火热拉动，广州新房立室价格也略有上涨，但房价绝对量仍处在周期低位。接着看更能反应市场冷暖的二手房，寒意依旧十足。广州市房地产中介协会披露的数据显示：2026 年 6 月广州市二手住宅网签套数和面积划分为 8740 套、88.89 万平方米，环比划分下降 12.45% 和 10.68%，同比下降幅度也达 9.82% 和 7.70%。2026 年上半年，广州市二手住宅共网签 53358 套和 534.87 万平方米。3 月份创下小热潮后，二季度三个月三连跌，6 月份广州下辖 11 个区二手房网签量全线下跌。成交价格方面，5 月份、6 月份环比都有所上涨，不过依旧在低位震荡，目前绝对置魅正在迫近 2 万元 / 平方米。来源：贝壳找房综合来看，广州无论新房房价照旧二手房房价，均可以用八个字表述：底部震荡，底部企稳。这并非是说广州房价就要反弹，就目今的情况，即便上海、深圳都没有形成反弹的底气。而是强调：第一，广州房价已经完成了大幅调解周期，未来下行空间已经不大。第二，未来可能长时间维持现状，或者进入长周期的阴跌，但整体跌幅不会大。之所以有此判断，有四个逻辑：第一，经历了已往四年的调解，广州楼市的房价泡沫已经挤得差未几了。广州均价高点时期迫近 5 万元，现在迫近 2 万元，跌了一泰半。第二，广州新房与二手房成交量在底部已经形成了稳定，成交量再跌也跌不到哪儿去。第三，广州人口竞争力依旧强，去年常住人口增量高达 12.3 万人，增量位居全国第三。制图：都会财经；数据：各都会统计局第四，广州经济增速已经恢复。前两年因当家汽车工业调解，广州经济增速低迷。自去年年末以来，广州汽车工业逐渐恢复，今年一季度全市规模以上工业实现增加值同比增长 6.5%，增速比去年全年提升 5.3 个百分点。三大支柱工业中，汽车制造业提速增长 5.5%。与此同时，牢固投资、消费两驾马车也恢复：一季度，广州牢固投资增速同比增长 9.8%，增速比去年全年提升 16.5 个百分点。这一增速，大幅领先于京沪深。同期的北京增长 5.5%，上海增长 7.6%，深圳仅增长 0.2%。一季度，广州实现社会消费品零售总额 3092.17 亿元，同比增长 6.6%，增速比去年全年提升 1.1 个百分点。增速同样领跑一线，同期的北京为 2.4%，上海增长 5.5%，深圳增长 0.5%。此配景下，一季度的广州交出了一份靓丽结果单。一季度广州 GDP 增速 6%，位居四大一线都会之一。并且 GDP 规模再次反超重庆，重新夺回了经济第四城宝座。制图：都会财经；数据：各都会统计局虽然，广州这一结果与其卖力救市，也离不开。广州是第一个完全摊开限购的一线都会，至今仍是唯一一个，谁都可以买，想买几多套都行。其次，广州是一线都会中房贷利率最低的都会。今年上半年，广州又推出了多项步伐，特别是由广州安居集团下场回购焦点区的老破小二手房，对稳定房价起到了一定作用。03房价整体仍未见底，但剖析已经开始全国房价整体还远未见底，调解依旧是主基调。这一点，本号已经重复强调过。目今全国房地产整体依旧陷入在两位数调解当中，房地产投资两位数调解，商品房销量与销售额两位数调解。更要害的是，5 月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据，均很欠悦目。四五月份房贷连续负增长，消费贷连续负增长，5 月份的消费也泛起了 2022 年底以来的首次负增长。这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：防守。当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。因为房价的底部，历来不是政策给出来的，而是信心给出来的。只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢担负危害的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。这是整体情况，具体到都会来说，K 型剖析愈发明显：第一梯队是一线都会。北京、上海、深圳、广州经过四年深度调解后，市场最艰难的阶段已经已往。这些都会拥有全国最强的人口吸附能力、工业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备恒久支撑。未来几年，一线都会或许率不会重演已往那种暴涨行情，但继续大幅下跌的空间同样有限，更可能泛起 " 低位震荡、缓慢筑底 " 的运行特征。第二梯队是强工业二线都会。杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等都会，依靠先进制造业、新经济工业和连续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通都会。其中焦点城区、优质学区、工业聚集区的房产，有望率先企稳；而远郊板块和供应过剩区域，仍将继续调解。未来这些都会内部的剖析，可能比都会之间的剖析越创造显。第三梯队则是大都弱二线和普通三四线都会。已往支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。关于人口连续流出、工业支撑缺乏的都会而言，房地产市局面临的已经不但仅是周期调解，而是恒久价值重估。未来能够坚持稳定的三四线都会，大多集中在强省会都会圈周边、工业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。归根究竟，中国房地产正在从 " 总量时代 " 走向 " 剖析时代 "。已往买对赛道就能赚钱，未来则要买对都会；已往看政策，未来更要看人口；已往拼投资属性，未来更要看居住价值。这是本轮楼市调解留给市场最重要的变革。

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